Qu’est-ce qu’un vice caché ? Quels sont les recours possibles pour l’acheteur et quelle est la procédure à suivre pour obtenir un dédommagement du préjudice subi ? Décryptage d’Agnès Immobilier, agence immobilière à Saint-Lary-Soulan !
Le vice caché
Lorsque l’acquéreur d’un bien immobilier découvre après son achat qu’il y a un problème dissimulé dont il n’avait pas connaissance au moment de la vente, il dispose d’une action contre le vendeur. On parle ici d’une action en garantie de vices cachés.
Malgré les nombreux diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un bien immobilier, de mauvaises surprises surviennent toujours.
Le législateur encadre ce terme à l’article 1641 du Code Civil dans lequel il dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Les recours possibles
Pour prouver l’existence d’un vice caché, celui-ci ne doit pas se limiter à un défaut d’agrément. Il doit rendre le bien immobilier impropre à son usage ou alors diminuer considérablement cet usage pour l’acheteur qui aurait préféré renoncer à l’achat ou négocier le prix s’il en avait eu connaissance.
Un vice caché peut être par exemple une infiltration d’eau dans une pièce, un système d’évacuation non-conforme aux normes, une charpente dégradée, etc.
Pour que la garantie du vice caché s’applique, il faut prouver que le vice existait avant la transaction et qu’il n’était pas visible ou qu’il a été dissimulé.
Dans le cas où l’acheteur ou l’agent immobilier a informé l’acquéreur de l’existence de ce vice caché, l’acquéreur ne peut faire aucun recours. De-même si ce point est mentionné dans le Dossier de Diagnostics Techniques.
Ainsi, pour prouver l’existence d’un vice caché, l’acheteur doit annexé à sa demande des attestations ou des devis de réparation. De plus, pour maximiser ses chances, il est aussi possible de faire réaliser une expertise. Pour cela, le tribunal le plus proche du domicile peut mandater un expert agréé pour réaliser une expertise au domicile de l’acquéreur.
La procédure à suivre
Concrètement, en cas de découverte d’un vice caché après l’achat d’un bien immobilier, il faut tout d’abord adressé un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur.
Si ce dernier laisse la lettre sans réponse, l’acheteur peut saisir le tribunal judiciaire dont la commune dépend et se faire assister par un avocat.
La loi indique que la garantie pour vice caché est applicable pendant 2 ans après la découverte du problème (article 1648 du Code Civil). Et ce, sans dépasser un délai total de 5 ans à compter de la réalisation de la vente.
Quel dédommagement peut avoir l’acquéreur ?
Plusieurs possibilités s’offrent à l’acquéreur pour réparer son préjudice, à savoir :
- Demander une réparation du dommage,
- Conserver le bien immobilier et se faire rembourser d’une partie du prix. Dans ce cas, le prix sera déterminé par des experts et approuvé par un juge,
- Annuler la vente et se faire rembourser le prix du bien immobilier ainsi que les frais occasionnés par la vente.
Le juge peut estimer que le vice caché ne justifie pas l’annulation de la transaction. Il peut alors décider d’ordonner une diminution du prix de vente.
Enfin, dans le cas où le vendeur connaissait l’existence du problème et l’a caché à l’acheteur, l’acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
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